国际高级商务策划师曹霞撰写的商理

题  目：高品质楼盘开发的“两高两新四突破”

来  源：曹霞以多年房地产开发工作的经验总结

应  用：对于房地产开发公司开发康居示范工程或高品质楼盘有指导性作用

内  容：对建立高品质楼盘开发有一定的指导意义

自1999年起，建设部开始实施“国家康居示范工程”，不仅在住宅小区的开发理念、规划设计、环境设计等方面，充分体现以人为本的设计理念，而且在住宅的功能与性能、设备与设施的装备水平等方面有明显的进步和提高，同时在住宅建设贯彻“节能、节水、节地”“淘汰落后部品”等产业政策，在引导住宅建设技术发展等方面起着重要的导向和示范作用。对于企业而言，康居师范工程的开发建设所带来的示范作用和综合效益是显而易见的。如何才能将企业品牌建设与康居示范工程开发尽行良好结合？

本人2003年曾主持策划过桂林一康居示范工程项目的开发，积累了一些经验，认为将企业品牌与康居示范工程结合的途径为“两高两新四突破”。具体为，首先是高速度建设与高质量施工；第二，住宅整体装潢的新体系和管网系统的新体系；最后，四突破是指，突破性的结构体系；突破性的墙体和保温材料体系；突破性的防止混凝土收缩变形裂缝的综合体系；突破性的小区智能化体系。

解  释：

康居示范工程对所在城市房屋建设的示范作用以及带给开发商的综合效益是很明显的。但要开发好康居示范工程，需要做好以下扎实的工作：

一、两高策略。此策略指的是高速度建设和高质量施工。无锡新世纪花园建设周期只有一年半，创造了无锡地区住宅小区建设的高速度，在当地形成了极大的影响。我公司在开发康居示范工程——阳光花园时，工程质量一次优良率97％，将该工程建成了优良小区，达到工程质量的高水平。树立了企业值得信赖的品牌形象。在很多房地产企业眼中，高速度与高质量是不可兼得的鱼与熊掌，但对于康居示范工程，只要做好了这两个基础性工作，才有可能得到有关部门和消费者的认可。

二、两新策略。即住宅整体装潢的新体系和管网系统的新体系。北京康居示范工程北欧家园的室外热力管线采用直埋式防水、保温专利技术管网体系。污水管采用UPVC管，上水管采用PP—R管，雨水管采用PVC管，室内热水管全为不锈钢管，煤气室外管采用直埋式新型PE管的管网新体系，小区内不用一根铸铁管和镀锌管。管网的新体系和高质量为项目的热销和企业形象的树立起到了积极的作用。我公司在开发阳光花园时，住宅装修采用全进口绿色环保材料，工厂成批制作，现场组装，除墙面涂料、厨卫墙、地面湿作业以外，全为现场组装，创造了装潢施工周期的高速度。未销售的住宅装修一套，销售一套，深受住户欢迎，促进了住宅全装修销售理念的发展。在配套设施或者建材方面的多一点投入，可以换回非常丰厚的回报，所以房企在开发地产项目时，切莫为了省经费而省掉了大收获。

三、四突破策略。此策略是指突破性的结构体系；突破性的墙体和保温材料体系；突破性的防止混凝土收缩变形裂缝的综合体系。突破性的小区智能化体系。

首先，是突破性的结构体系。海南海之家高层、小高层住宅采用短肢剪力墙结构，多层及配套公建项目全为异形柱框架结构，全部采用现浇商品混凝土施工。整个小区没有一幢建筑采用砖混结构，是小区建设中的一个突破。我公司在开发阳光花园时，也采用了这项技术，兼顾到建筑的大面积采光和设计转角窗，达到平面分隔、通风、立面等各方面效果，而且室内墙面平整，便于使用，增加了使用面积。隔断墙体采用轻质、保温隔热材料，符合墙体材料改革方向，加之自重轻，减少了基础费用，总体经济效益也较好。此项技术的应用，引来了众多建筑界的名家前来观摩，在当地一时传为美谈。房企在项目开发上，要勇于创新，突破旧方式，促进自身实力的增强。

其次，是突破性的墙体和保温材料体系。哈尔滨国际商城的住宅楼屋面、坡屋顶内侧面、退台平台内保温和外墙内保温采用的节能保温隔热材料，代替了普通抹灰，是集节能、保温、隔热、防火、防腐为一体的新型保温材料，突破了坡屋面建筑的保温、隔热问题。我们在开发阳光花园时，临街的五栋楼房外墙采用ALC蒸压轻质加气混凝土砌块和弹性涂料的外装饰，户内分隔墙全部采用粉煤灰砌块，代替传统的粘土砖和粘土空心砖。双层中空玻璃窗的应用，避免了沿街噪音对住户的影响。楼盘中“问题地段”房屋质量的提高，可以增强消费者对开发商的信心，从而促使楼盘的热销，所以，只要运用合理的推广手段，商家的高投入必会换回高回报。

再次，突破性的防止混凝土收缩变形裂缝的综合体系。大连世纪花园在设计上，充分考虑建筑平面、体形特点及地质情况，选择上部结构、基础形式、合理设置变形缝、沉降缝及后浇带和加强构造设计，并在细部上了做了精心的处理，整个楼盘品质保证，在市场上得到良好的口碑。我公司开发的阳光花园从设计、施工、商品混凝土三方面采用了防止现浇混凝土收缩变形裂缝的综合技术，整个小区在现浇结构上未出现一条裂缝也是一个突破。通过我们的媒体操作，此项突破被当地消费者奉为经典案例。商家可以通过与权威专业机构合作的方式来获得一些先进技术的支持。

最后，是突破性的小区智能化体系。昆明“春城花都”的智能化系统包括安全防范子系统、信息管理子系统和信息网络子系统三大板块，系统齐全完备，深得住户的信赖。阳光花园的智能化体系具有闭路电视监控及周界防越报警、住户报警、巡更管理、多表远传及管理、出入口管理、设备监控管理、背景音乐系统等功能。每户室内均设置智能化家庭控制报警主机系统与小区主控室连通，全面开启智能生活的崭新视窗，是桂林本地小区智能化系统实施最完善的小区。

让老百姓得利，会给开发商增加无形的价值。因此，实施标准严格的康居示范工程的意义就在于：可以变投机开发为策略开发，变项目开发为品牌开发，变主观开发为需求开发，变同质开发为主题开发，变零星开发为规模开发，最终改变当地住宅开发的固有理念。

点击查看案例