国际高级商务策划师韦剑海撰写的策划案

题 目：启动南宁市房地产二级市场策划案

来 源：2000年，本人以策划人的身份主持策划了启动南宁市房地产二级市场的策划案。

应 用：此策划案对激活房地产二级市场，全面启动住房消费有指导作用。

内 容：

   1999年以来，全国陆续出现了部份省市房地产由于开发过热造成存量房的现象，存量房占有率达到了20%。如何盘活这些存量房，政府和开发商绞尽脑汁。南宁市是广西壮族自治区首府，近几年来，由于人民生活水平的不断提高，住房消费极大刺激了南宁市房地产的开发，住宅建设得到了稳步发展，城市居民的住房条件得到了极大的改善。由于整体形式的带动，南宁存量房交易异常火爆起来， 伴随着存量房交易的激增，反映本市房地产二三级市场日趋活跃，新旧房交易比例更趋合理，住房消费更加趋于理性化。广大市民不再一味贪大求新，而是根据自己的经济能力和实际需要，通过卖小买大、卖旧买新和购买商品房等多种途径来改善住房条件。那么作为城市房产主管部门的房产局该如何搞活南宁市住房二级市场的开发？如何规范二级市场秩序，全面激活房地产二级市场呢？

激活房地产二级市场，既是住房改革发展到现阶段的必然要求，也符合广大住房者的强烈愿望，对于保证社会各阶层各有其屋，提高住房消费，扩大内需，拉动国民经济增长具有非常重要的作用。鉴于此，我认为作为主管部门的房产局可以采取以下措施全面推动房地产二级市场的有序发展：一、制定优惠政策，让利于民；二、发挥戏台功能，完善市场；，三、实施"一条龙"，简化手续；四、促进住房交易，扶持中介。

2000年，我组织了本案有关的策划人员，迅速抓住机遇，以全面开放住房二级市场，搞活房地产流通，拉动地方经济增长为目标，积极开展了各项准备工作，于7月15日正式开放住房二级市场。回顾开放住房二级市场的前后工作，我们采取了以下四个措施：一、制定优惠政策，让利于民：配合有关住房二级市场交易和置换的配套文件，推出一系列房改房交易的优惠政策，让住房二级市场真正成为"百姓住房市场"。二、发挥戏台功能，完善市场：通过抓好软硬环境设施的建设，为住房交易提供了"一流设施，一流服务"的市场环境。三、实施"一条龙"，简化手续：过去老百姓买房时房屋买卖程序多、手续繁杂、办证时间长的问题普遍存在，简化交易手续，提高交易效率迫在眉睫。四、促进住房交易，扶持中介：规范和培育房地产中介服务行业，进一步拓展住房消费服务领域，扶持一批有实力、讲信誉的中介企业，发挥它们对市场的导向作用，树立企业在市场中的品牌形象，从而构筑完善的市场服务体系。通过以上措施的实行，整个南宁市房产二级市场交易量得到极大提升，老百姓住房消费意识得到极大刺激，二级市场交易井然有序 ，交易纠纷不断减少，一些有实力、讲信誉的中介服务企业逐渐树立自己的品牌，整个二级市场呈现繁荣景象。

案 例：

1999年4月22日，建设部下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，规定了开放住房二级市场的基本条件和上市交易的基本程序，明确了公房上市的准入制度；1999年7月27日，财政部、国家国土资源部和国家建设部联合下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，明确了已购公有住房和经济适用住房上市出售所涉及的土地出让金缴纳和收益分配等相关政策；此后各城市纷纷出台了具体实施办法，进一步明确界定了公房上市时售房人的收益、购房人应交纳的税费等问题，为住房二级市场的健康发展创造的清晰的政策环境。

南宁市市委、市政府把开放住房二级市场作为拉动经济发展的措施之一，对这项工作给予足够重视，把它作为2000年为民办实事的"民心工程"列入政府工作日程，并将2000年定为南宁住房二级市场启动年。

2000年初，我受南宁市房产局的委托，以策划人的身份协同此案有关策划人员对南宁市住房二级市场的启动进行策划。经过一个月的市场调查、分析，我们发现南宁市房地产二级市场普遍存在消费盲目跟风、市场秩序混乱、办事效率低下、交易纠纷频繁等诸多问题。经过整理、判断，我们针对南宁房地产市场制定了相应的策划方案，决定采取以下四个措施：一、制定优惠政策，让利于民：我们经过考察学习外地先进经验，结合南宁市实际情况进行研究和论证后，制定出台了6个有关住房二级市场交易和置换的配套文件，这些政策对房改房交易双方的权益给予了极大的优惠，刺激了交易双方的交易热情；我们还通过各方面媒体的宣传，改变市民在二级市场交易中传统的旧观念，在二级市场法律、法规方面的宣传及时到位，调动了市民交易的积极性。二、发挥戏台功能，完善市场：成立南宁市房地产交易中心为二级市场的发展提供了良好硬件环境，市场配套设施的完善为二级交易市场提供了极大的便利；我们还制定市场管理规定、制度、办事指南等进一步规范市场秩序，通过抓好软硬环境设施的建设，为住房交易提供了"一流设施，一流服务"的市场环境。三、实施"一条龙"，简化手续：针对过去房屋买卖程序多、手续繁杂、办证时间长普遍存在的问题，我们通过和政府其他部门的联合，实行"一条龙"服务，对市场设施进行合理分布，全面提升服务质量，从而使整个住房交易的效率得到提高；四、促进住房交易，扶持中介：通过规范和培育房地产中介服务行业，进一步拓展住房消费服务领域，扶持一批有实力、讲信誉的中介企业，树立它们在市场中的品牌形象，发挥它们对市场的导向作用，构筑完善的市场服务体系。

该方案的提出，得到了房产局决策层的一致认可，并让我立即实施。

2000年3 月，启动南宁市房地产二级市场策划案修改出炉，并立即进行前期工作，我们在市党委、政府主要负责领导的指导下制定了启动二级市场的优惠政策：

1、购买全部产权的住改房、取得土地房屋权属证书后，即可进入市场；购买部分产权的住改房，在办理改按成本价购买并取得土地房屋权属证书后，即可进入市场交易。

　　2、取消入市审批制度，不在机关工作区、教育园区、企业生产区内的住房可直接进入市场交易。

　　3、降低税费，并取消已购公有住房进入市场免征营业税有关年限限制的规定。

4、积极发展房屋租赁市场，制定市场租金指导价，规范房屋出租行为，发挥租赁市场对消费和投资双向拉动作用。

5、实行信息公开制度。每月发布房地产二级市场、二手房市场、房屋租赁价格等房屋交易价格行情，定期举行房产展销会等。

6、政府投入资金，盘活存量，拉动增量消费。市政府从公房出售资金中先拿出2000万元作为住房收购的专项基金，委托房地产交易中心设摊收购旧房，使那些想急于改善住房条件，一时又找不到旧房买主的市民能尽快将手中的旧房变现，辅以抵押贷款、公积金贷款等措施，购买商品房。收购进来的旧房作为政府向最低收人家庭提供的廉租房源和住房信贷担保业务处置抵押时的调剂房源。

在新优惠政策出台后，我们还制定相应规范市场管理的规定、制度、办事指南等，同时改革原有管理体制，适应房地产市场发展需求，其中包括：

1、改革管理体制。我们因事设人，因事建制，坚持面向市场，强化服务，提高效率的原则，依据房地产管理法所确定的职能，打破传统管理模式，调整管理主体，建立起全新的产权和交易管理体制。具体做法是撤消原房地产产权处、市场处等机构，组建了以房地产交易中心为龙头，房屋产籍处、市场管理监查处、房地产测绘大队四个相对独立单位。

2、交易中心为市场管理运作主体。主要负责窗口受理、交易转让抵押类业务管理及房屋所有权证缮证和发证。产籍处为房屋档案管理机构。负责房屋产籍档案的归集、整理、建档和管理，新建房屋初始登记、翻扩建房屋变更登记、房改发证、继承、补换证登记业务的管理。市场管理监察处为行业管理部门。主要负责全市房地产市场的场外管理监察业务，重点清查管理全市房地产租赁情况、商品房预销售备案、规范开发企业行为，对全市房地产评估、信息等中介机构进行资质管理、等级评定，负责经纪人的培训等。测绘大队为先期服务单位。负责全市房屋面积的测绘丈量，绘制房屋平面图，监督管理全市商品房面积测算，为房地产确权，转移变更等业务提供服务。

3、四个机构所承担的业务紧密结合，通过计算机管理系统，联系在一起，通过系统化、程序化的运作，实现了产权交易等一体化办公。同时，改革调整了收费体制，按照上级业务主管部门和物价部门的规定，由房产局在交易大厅设立窗口实行统一收费，改变了各业务部门过去自收自支的状况，做到了收支两条线，经费由局财务统一拨付。

4、政事企分开。首先是实行政事分开。明确交易中心等事业单位只承担确权登记、交易管理的业务运作。将原来这些机构所承担的政府职能分离出来，由房地产管理局在交易中心大楼设立审核办公室，人员、业务、审批统由局管理，由其代表局对交易中心产籍处等机构处理的业务件审核把关，并实行集中审核、立会联审的办法。"集中审核"是审核办公室通过计算机对各业务处长签批后的业务件逐件全面审核，对业务件的真实性、合法性全面负责。并核对打印后的权属证书，加盖"产权审核专用章"；"立会联审"是分管局长、局房地政处、交易中心、产籍处的主要和负责人组成"联合审批小组"，每周例会，联合审批由审核办公室提交的各类"疑"、"难"、"要"件。

我们还采取调整运行机制措施，简化手续，为业主提供高效、优质、快捷服务，其中包括：

1、竞争上岗，优胜劣汰。为适应房地产管理的新体制和现代化办公的需要，建立"能者上、庸者下"的用人机制，我们引入竞争机制，实行了末位淘汰和竞争上岗制度；

2、社会承诺服务，"一条龙、一门式"办公。我们努力改善窗口服务，实行一门式办公。对凡是涉及到房地产产权登记、转让、抵押、产权变更等所有业务，全部都在窗口受理。窗口受理人员根据所需要件登记输入微机后，不需要群众再到各部门逐项办理审批，在规定时限内只是交费取证。强化工作人员的服务态度、工作效率、办件质量，实行办件不过10天的服务承诺。税务、公证等相关部门及中介服务企业进场，极大地方便了办事群众，使交易中心真正成为全市房地产交易的信息中心、服务中心和管理中心，实现了一体化办公、一门式服务和一次性收费；

我们还培植中介企业。为方便群众，达到调剂空缺，物尽其用的作用，我们组建并积极培植了拍卖、置业、担保、评估、广告等中介企业。在工作中，我们坚持"先育之，后取之"的原则，为中介组织提供良好的软硬件环境，并与市工商、税务等部门协调，按国家有关政策和我市发展经济的有关规定，最大限度地减免中介企业的各种税费。同时制定相应规范措施，其中包括：

1、  加快建立房地产经纪人执行资格制度，由从业人员的管理入手，规范经纪行业。

2、进一步健全房地产估价师的考试、培训和注册制度，加强对估价机构设立条件的审查，完善估价机构的资质评定及年审制度。严格行业自律，加强估价师职业道德建设和依法行为规范。

3、建立健全中介市场运行规则，淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中介服务人员和机构，促进从业人员素质和行业服务水平的整体提高。

我们会同市委宣传部与区、市电台、电视台、《南宁晚报》等媒体协作，深入宣传房改房上市、启动住房二级市场、拉动经济增长的意义和有关政策规定，对房地产展销会进行宣传报道, 同时联合媒体，开辟介绍房改房上市和房地产二级市场知识及政策法规专栏，并制作10条以上相关的公益性广告。通过政策上的宣传，使老百姓对二级市场各方面进行了了解。我们还会同有关部门到朝阳广场等公共场所开展宣传咨询活动，在市民中开展房改房上市及住房二级市场的问卷调查，及时了解市民的需求和思想动态，并及时做好咨询回答，使老百姓在传统观念上有了新的突破，充分刺激了老百姓住房消费的意识。通过开展以上活动，我们掌握一批欲上市的房改房名单，争取在6月28日举行的展销会期间能交易成功；

2000年4月，整个政策制定和宣传工作基本到位后，我们开始盘算着时间，我们的时间安排要打破常规，一边要加快南宁市房地产交易中心后期设施安装和装修，一边同相关部门协调，组织、整合"一条龙"服务队伍，一边同一些中介企业谈判，做好入场工作，一边就工作中出现的新情况做策划。我们预计，两个月时间就可以提出一个比较全面的策划案，离房产展销会还有两个月时间，按上述时间安排正好赶上展销会。当然，最大的影响因素有两个：一是我们要确保不失误，二是上述步骤要保证循序渐进的进行。

2000年5月，南宁市房地产交易中心进行后期设施安装和装修，南宁市房产交易中心位于建政路与园湖路交叉路口的永华大厦，永华大厦是南宁市与南宁市房地产开发经营公司合作开发的，通过合同，双方将大厦产权面积进行划分。大厦主体工程于1999年建成，2000年6月将投入使用。整个硬件配套包括：建筑面积近万平方米的房产交易中心设置3O个服务窗口、3个咨询窗口、4个接待室，集中了土地房产管理局机关、住房资金管理中心、房地产交易中心、房地产权籍登记中心、测量队、房屋安全鉴定所、置换担保、金融机构、公证等对外办公的综合性办公服务场所，服务内容涵盖土地、房政、测绘、住房制度改革、危房改造、房地产市场管理、交易、房地产权产籍管理登记等99项业务，极大改善了办公环境，为市民交易提供了良好的硬件环境。

2000年6月，我们坚持"政府搭台，企业唱戏"的原则，充分发挥市场的"戏台"功能。从开放住房二级市场开始，我们将组织地引导中介、评估等相关企业参与住房二级市场的交易活动。活动包括：

1、  开张时举办了为期两天的房产展销会，邀请70多家房地产开发商进驻交易中心，设点展销， 吸引大量的群众进场看房选房，形成人气旺盛的市场；

2、  用展销会期间，组织拍卖企业进场举行房产拍卖会。自开业以前，我们已组织举办过3次房产拍卖会。每次举办拍卖会，交易大厅内人头攒动，交易活跃，竞价激烈，拍卖成交金额最多的达一千多万元；

3、  无偿向媒体、房屋中介服务企业提供房市信息，扩大了房地产交易中心的信息辐射。通过开展各类房产交易会和大力扩散房市信息，聚集了市场的"人气"，使房改房、二手房成为成交最活跃的拍卖品，有力地促进了房市活跃。

2000年6月15日，二级市场各项设施安装、装修完毕，并通过验收。包括：办公设施、通讯设备、水电设备的安装；席位、咨询、服务窗口的设置；市场管理规定、制度、办事指南的公布；停车场的启用等，为6月28日南宁市房产交易中心庆典和当日举行的房产展销会开幕式做足了准备。

2000年6月28日盛大的房产展销会和房产交易中心庆典隆重举行，中国房协、自治区、南宁市的领导，区外友好城市同行，区内地、市、县同行参加庆典活动。在展销会期间举办了大型的房改房上市、商品房购销咨询活动和房产拍卖会。展销会前后期间活动频繁，活动安排有：

1、  6月26日在新都酒店二楼多功能厅召开房产交易展销会新闻发布会；

2、  6月27日在市朝阳花园举行房产展销会大型宣传活动；

3、  6月28日上午：在永华大厦举行展销会开幕式暨交易中心开业庆典，由市政府领导主持。区市及有关领导为开幕式剪彩和交易中心揭牌；下午：在永华大厦三楼大厅举行房改房上市咨询活动能够和房产拍卖会；

4、  6月29日上午：在永华大事三楼大厅举行商品房购销咨询活动和房产拍卖会；下午：在永华大厦楼大厅举行房产二级市场信息交流活动；

5、  6月30日下午在南宁饭店举行"激活房地产二级市场研讨会"，邀请区内地、市、县和区外友好城市房管部门的领导参加研讨，由会务组负责安排组织；

从市场开张至2000年8月31日共50多天的时间里，已有101套房改房成交，成交金额620多万元；344套二手房成交，成交金额6847万元，实现财政税费收入290万元。与去年相比，二手房（含房改房）交易量是同期的2.3倍；商品房合同登记备案达1782份，是同期的2.7倍；抵押登记1230宗，是同期的2.6倍，开放房地产二级市场带来了初步的联动效应。这些成绩与其他兄弟城市成功开放房地产二级市场取得的成果相比是微不足道的，但在作为经济欠发达地区的南宁市，它预示着一个良好的开端，具有非同寻常的意义。

解 释：

加快住房建设和启动住房消费，进一步搞活南宁市房地产二级市场，采用以下措施，使市场活跃有序，为全面推动南宁市住房二级市场的开发发挥了积极的作用。

一、制定优惠政策，让利于民。配合有关住房二级市场交易和置换的配套文件，推出一系列房改房交易的优惠政策，让住房二级市场真正成为"百姓住房市场"。2000年初，南京市政府出台了搞活房地产市场，促进住房消费的有关规定，市房管局又以"三讲"教育为契机，制定了进一步改进行业作风的意见，提出4个方面20条改进措施，促进了住宅消费，搞活房地产流通，拉动了地方经济增长，这些兄弟城市的成功典范为南宁市启动二级市场提供了宝贵的经验和借鉴；我们在党委、政府主管部门支持下，制定了符合南宁实际情况的优惠政策使用实施优惠税费政策后，与原来实行的税费标准相比，有了大幅度的下降。按新的税费标准计算，个人销售一套已购买并居住超过一年的普通住宅，现在仅需缴纳房屋现值2.75%的交易税费，大大减轻了群众的负担。总的来说，我市已购公有住房上市交易的政策基本体现了减免税费、降低门槛、化繁为简的精神。由于我们实施了一系列的优惠政策，开放住房二级市场有了良好的开端。开发商采取各种措施时，要有好政策的驱动，充分让利于民，给买卖双方以实惠，调动房产交易市场各个主体的积极性，从而促使交易的成功。我们在做足政策支持的同时，也要充分发挥舆论导向的作用，通过宣传相应的法律、法规，了解老百姓关心的问题，通过宣传、咨询、解释，进一步使老百姓了解二级市场各方面的注意事项，以及相应的自我保护措施，改变老百姓传统对二级市场的旧观念，引导老百姓正确的进行住房消费，从而最终推动二级市场的发展。

二、发挥戏台功能，完善市场。通过抓好软硬环境设施的建设，为住房交易提供了"一流设施，一流服务"的市场环境。为了建设好南宁市房产有形市场，我们投入了巨大的人力、物力和财力，建立起拥有近万平方米的房产交易中心，设置电子大屏幕、电子触摸屏等现代化设备，开发运用房产信息管理系统，全部实现电脑联网办公。此外，我们坚持"政府搭台，企业唱戏"的原则，充分发挥市场的"戏台"功能。从开放房地产二级市场开始，我们就有组织地引导企业参与房地产二级市场的交易活动，通过开展各类房产交易会和大力扩散房市信息，聚集了市场的"人气"，使房改房、二手房成为成交最活跃的拍卖品，有力地促进了房市活跃。我们在开发房地产二级市场时，必须做好软件方面的配套工作，通过制定房产交易市场的详细运作方案，制定市场管理规定、制度、办事指南等，从而规范整个二级市场的秩序，保障房产交易双方的权益，尽量避免纠纷的发生。商家可通过抓好软硬环境设施的建设，为住房交易提供了多方面的有力保障。

三、实施"一条龙"，简化手续。过去老百姓买房时房屋买卖程序多、手续繁杂、办证时间长的问题普遍存在，简化交易手续，提高交易效率迫在眉睫。1999年底，沈阳房地产构筑了"快捷、优质、高效"工作运行体系和服务体系，狠抓了制度建设、人员培训，坚持"用户第一，服务至上"的宗旨，以提高工作效率和服务质量为目标，从加快办公自动化、信息传递网络化入手，全面推行"公示制"和"承诺制"，简化办事程序和手续，并取得了事半功倍的效果。为此，我们本着方便群众，提高住房买卖效率的目的，积极与有关部门协调，研究简化房改房上市办证程序等问题，报经市政府批准，规定了已购公有住房上市交易，可直接向市房产局申请，在交易中心内同时办理住房档案、市场准入手续，解决了多头审批、程序复杂的问题，大大简化了审批程序。与此同时，我们致力于向广大市民提供高质、高效、方便、快捷的服务，在市政府大力协调下，与房地产相关的建设、规划、土地、房改、财政、税收、物价、工商等部门都在交易中心设点办公，为房产交易提供"一条龙"服务，整个交易过程保证在7个工作日内完成，使群众在交易中心内可以便捷地办妥一切手续。在简化交易手续的同时，我们不断提升服务质量，对市场设施进行合理分布，通过布置各种服务窗口，张贴办证须知、办证程序、收费标准等，使市民在房产交易过程中尽可能获取最大的便利，我们还在日常工作中学习"全心全意为人民服务的"作风，全面提升市场管理人员的服务意识，为交易双方提供优质、热情、高效的服务；

四、促进住房交易，扶持中介。规范和培育房地产中介服务行业，进一步拓展住房消费服务领域，扶持一批有实力、讲信誉的中介企业，发挥它们对市场的导向作用，树立企业在市场中的品牌形象，从而构筑完善的市场服务体系。1999年，厦门市房管局联合市工商局对本市中介机构市场进行清理整顿，取缔一些无证中介机构，并对中介机构的无证人员组织了持证上岗培训，同时根据市政府、市房协和计委要求，又推荐20家有资质、信誉好、社会上有一定知名度的中介评估、经纪机构参加海外招商引资服务活动，树立好形象，促进厦门房地产业再创辉煌。 完善的中介服务是激活住房二级市场的重要因素，我们认真研究了南宁市房地产中介服务发展现状，采取有力措施，清理整顿了不具备中介资质、规模小、专业化低、信誉差的中介机构。同时，通过政府制定宽松的政策，鼓励发展房屋咨询服务、房屋中介、房屋置换等专业化服务，为交易双方建立起一座畅通的桥梁，方便了住房交易，大大促进了住房交易市场的活跃。商家在采取这一做法时，切记房地产二级市场的繁荣，必须依靠发达的房地产中介服务，同时还应发展住房担保、住房抵押贷款等业务来支持，只有完善住房二级市场的服务体系，才能真正树立企业自身的品牌形象，发展壮大企业自身的同时也最终促使房地产二级市场繁荣兴旺。

通过采取以上的四项措施，我们在启动南宁市房地产二级市场方面迈出了艰辛的一步，取得了良好的开端，初步搞活了南宁房地产二级市场，在促进住房消费，规范市场秩序，拉动地方经济增长发挥了重要作用，也为我们全面推动南宁市房地产二级市场发展积累了宝贵的经验。

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