项目总论

一、                                 目基本情况：

大连维多利亚庄园位于大连市南部海滨付家庄风景旅游区内，离风景区海滨10分钟步行距离，仲夏客舍路东。三面环山一面临景观路，项目选址在风景秀丽的山凹内的千顷山林深处。这里远离城市繁华商业区的喧嚣与污染，空气清新，富含氧离子，依山傍海，别墅群落掩映在青山绿水间，既能呼吸到海浪潮汐的清新，又能卧床聆听到山鸟云雀的啼鸣。72洞维多利亚式乡间别墅虽然散发着浓烈的古典中世纪传统的建筑气息，但是别墅内部却采用当今最前卫的法国环保建材和国内外一流的厨具、浴室、车库设备、空调、保安设施。使维多利亚庄园在古典魅力中透着现代，在昨天中透着今天、明天。使大连人，不必远走美利坚合纵国，就可在家乡的土地上，尽情享受到美国本土乡情与原版正宗的纯美式维多利亚庄园乡间别墅的无限风情。

   项目基地占地面积8，1万平方米，建筑面积为2，4万平方米，建筑容积率为：1：0，29，建筑覆盖率31％，基地绿化率为61％，项目选址上共建有72栋别墅，其中联体别墅（唐。豪斯）10栋，综合会馆建筑面积达4000平方米。整个园区充分利用项目基地山林、坡地的自然地理优势营造大连首座纯美式园林景观和美式乡间风情山景、海景园林式度假、休闲别墅群落。

维多利亚庄园与2000年6月开工，2001年6月竣工并交付使用。

二、项目开发模式与合作方式：

维多利亚庄园由大连三寰集团有限公司、大连永高房屋开发有限公司开发建设。项目经营方式为：72栋别墅全部销售，综合会馆出租经营，另开发1000平方米办公楼自行使用。

本项目总投资为：    亿元人民币，其中自有资金为：  万元，采取销售筹款与银行借贷方式筹资：  亿元。经分析确定，本项目主要经济指标是：

1，  本项目住宅销售部分：别墅的得房成本为：     元\平方米，别墅售价为：9800_12000元\平方米，销售收入：    亿元人民币。销售毛利润为：   万元。

2，  4000平方米综合会馆与1000平方米办公楼固定资产。办公楼自用，4000平方米综合会馆，固定资产总值为：    万元。1000平方米办公楼固定资产总值为：   万元。综合会馆装修费用为      万元，可以采取以装修费顶租赁费的方式由租赁者自行承担。

第一章：市场分析与方案构思

一、项目市场分析

1，大连市房地产开发市场走势分析及城市房地产开发的四个黄金半径商圈分析：

   中国加入WTO以后，中国城市的房地产开发市场将严格与世界房地产开发市场接轨，既与世界房地产开发市场规律接轨。

   从宏观上讲，任何种类的房地产开发严格受制于市场规律的限制。房地产开发商是否进入一个城市的房地产开发市场、是否选择城市花园、商住公寓、唐。豪斯、乡间别墅等建筑样式进行开发，它有许多种判断公式。其中比较著名的是深圳万科王石的800美金判断公式。这一判断公式是有它的科学依据的。据说，世界快餐大王麦当劳、肯德基进入世界某一个城市的判断依据是：城市人口200万，人均收入4000元，达到这个标准，快餐店数量为：36家，人均超过6000元，则快餐店数量可以翻一番。至于在什么地段上开店，开什么规模的店，还有一个微观市场判断公式：如，计算未来店规模时，首先统计路过店门前的人流数再乘以13％，达到1000人，开甲级店，达到500人，开乙级店，达到100人，开丙级店。其次，进入特定商圈，如沃尔玛、家乐福、华联、乐购……这个公式应用了近一个世纪。实践证明是可以信赖的。中国加入WTO以后，房地产开发商如何选择项目用地，如何选择房地产开发模式与建筑类别，是严格受制于世界房地产开发市场规律的。判断的依据是：世界城市房地产开发市场4个黄金半径商圈理论。既与市中心商业繁华地段的30分钟步行半径黄金开发商圈、30分钟车程半径黄金开发商圈、1小时车程半径黄金开发商圈、2小时车程半径黄金开发商圈。一个黄金开发半径大致5——7年的开发周期。依据房地产开发项目建设、销售3年一个周期判断，当一个城市由上一个房地产开发黄金商圈向下一个黄金商圈过渡间，开发商只要提前3年进入下一个黄金商圈进行开发，既可以获得项目成功！

30分钟步行半径黄金商圈：

这是一个城市房地产业市场开发初级阶段的开发依据。众所周知，世界是以全球城市体系为中心而建立起来的。现代意义上的城市的崛起是由以工业文明浪潮为基础的现代化运动直接造就的。城市化过程中主导原则是工业文明原则。通过城市化而集中从事城市工业体系的建设，与乡村的农业文明形成二元经济结构。城市为了建立工业基地而机械地扩张。随着城市工业规模地扩张，城市象摊饼式由一环扩到二环、三环、四环甚至五环……城市中心为商业中心、金融中心、交通中心……。城市房地产开发围绕城市中心开发建设，以获取最大的市场回报值。在这一阶段，开发商借助城市中心危房改造，进入城市中心领域。开发理念与市场卖点为：地段、地段还是地段……。这一阶段主打型住宅开发样式为：商住公寓、城市高尚住宅社区。商业房地产开发样式为购物中心、写字间。

30分钟车程半径黄金商圈：

城市经过第一阶段的开发后，城市中心地带成为钢筋水泥森林林立的地域，汽车集中会聚的王国，过量的城市人口使城市中心嘈杂拥挤，治安环境恶劣，灯红酒绿、五光十色的城市生活成为人们病态般蛰居的酱缸，城市生活的热烈繁华、工作紧张重复单调，空间狭小束缚，堆积如山的垃圾，遮天蔽日的空气污染……使原先富裕起来并在城市中心购买住宅的富人们——城市中产阶层，纷纷逃离城市中心地带，到既与城市的喧嚣和污染保持安全距离，又不远离城市的繁华与文明的30分钟车程半径的城市郊区安家置业。这一阶段房地产开发理念为：回归自然，绿色环保，天然绿色氧吧 。这一阶段房地产开发以城市老工业园区搬迁改造，城市郊区绿地为主，主打型住宅建筑样式为城市花园、大型绿色环保型社区、城市别墅。

1小时车程半径黄金商圈：

这一阶段为城市郊区化阶段。中心城市郊区扩散，发达地区新区建设和开发区建设在多年分散建设的基础上，随着省际、市际高速公路等基础设施完善的情况下，城市新型企业园区、大学城、高新技术产业园、大型购物中心、高档别墅区（乡间别墅）、唐。豪斯（西方经济发达国家中产阶级主打型住宅）、国际会员俱乐部（高尔夫球场、马术场、国际游艇俱乐部等）国际风景旅游度假区等沿着高速公路节点既风景秀丽的城市生态地带、海滨、淡水景观区等扩张。城市规模扩张到1小时车程半径，100公里半径内。城市摊饼式发展模式逐渐由章鱼效应式模式所取代。城市中心与城市卫星城市间，由高速公路和城市快轨、地铁相连，中心城市好像章鱼头部，高速公路好比是章鱼的爪，中心城市与卫星城市间是城市生态环境空间。在这一生态空间里，分布着城市生态农业观光园、大学城、高新技术产业园、经济技术开发区、风景旅游景区、高尔夫球场、马术场、游艇俱乐部……与之相伴的城市住宅样式为乡间度假区、乡间别墅、唐。豪斯等。

2小时车程半径黄金商圈：

世界发达大城市东京、伦敦、巴黎、纽约、墨西哥等目前已经进入这一城市规模领域，中国目前主要大城市北京、上海、广州、天津、青岛等已经向这一发展阶段迈进。确切地说，中国城市进入1小时30分钟车程半径黄金商圈阶段。城市架构2小时车程半径、200公里半径发展规模。卫星城市与中心城市逐渐相连。城市机场与城市中心相距2小时车程半径。预计中国城市再有3——5年城市化发展进程即北京、上海、青岛等城市在成功举办2008、2010奥运会、世博会后，既可进入这一城市发展阶段。

城市的郊区化发展，既由30分钟车程半径黄金商圈向1小时车程半径黄金商圈发展阶段，是城市近郊别墅花园开发的鼎盛阶段。城市规模发展到1小时车程半径阶段是城市远郊度假区开发的鼎盛阶段。我国北京大约在1993年即进入城市近郊别墅群开发阶段，那时是试探式开发，在亚运村以北几十公里的京城龙脉地带、机场路、昌平县、丰台高科技园、顺义集中开发了近郊别墅群落。1996年，相距93年3年，北京怀柔八道河乡交界河村出现京城远郊别墅群。以及度假村、高尔夫球场、贵族俱乐部、赛车场。直到20世纪90年代末期，才进入唐。豪斯及乡间别墅开发的鼎盛时期。这些住宅被占中国总人口不到3％，拥有城乡居民存款总额80％的有产阶层享有。

2，大连市在售、在开发别墅楼盘基本情况

大连城市由1997年起，进入城市30分钟车程半径黄金商圈开发阶段。如今刚刚3年，城市还没有进入近郊别墅开发阶段，尤其是乡间别墅开发理念则还没有被触及过。就别墅开发而言，刚刚进入城市花园别墅开发阶段。市场存在着巨大的开发空间，尤其是大连进入全球环境500佳城市后，标志着大连城市进入了近郊花园别墅、乡间别墅开发的黄金阶段。目前，大连市的城市别墅花园正建、待建的有：

别 墅 名 称  地 理 位 置    总栋数   推出时间  均价         备注

海寰别墅       仲夏路付家庄     49栋     现房发售  1，1万\平方米   清水房

同香山庄       市内白云隧道     12栋     现房发售  1，0万\平方米   清水房

泡崖新村       机场新村后山     18栋     主体封顶  0，56万\平方米  清水房

文园别墅       虎滩风景区       25栋     主体封顶  1，1万\平方米   清水房

日本风情街     中山区七七街     141栋    建设中     1，2万\平方米

俄罗斯风情街   中山区胜利广场   30栋     发售中     0，98万\平方米  清水房

仲夏别墅       仲夏路

圣美利加       旅顺南路金山海滨 57栋     规划建设中 0，8万\平方米   清水房

总计                            202栋

 上述别墅，无论从种类上还是建筑容积率、绿化面积、使用功能上划分，应当还是属于城市花园别墅。按照国际开发规划标准，近郊别墅花园容积率为：1：0，25——0。3左右，维多利亚庄园虽然地处与市中心3公里，但项目落址在付家庄海滨风景区内的苹果树园与国有次生林间的丘陵绿地上，环境幽静，松涛环绕，完全具备城市近郊乡间别墅建筑群落开发条件。因此将维多利亚庄园定位在：大连市首座纯美式维多利亚建筑风格山景、海景、园林式度假休闲乡间别墅。是有着非常广阔的市场空间。

二、大连市殖民史（别墅开发史）、移民史既第四次移民潮对项目的影响力分析：

大连市开埠、建市仅仅100多年的历史。城市先后由沙俄帝国殖民当局与日本帝国占领当局开发规划建设。城市近代规模基本是由上述两个殖民当局规划建设的。城市的别墅开发史也是由这两个殖民当局兴起的。沙皇殖民当局将现今的俄罗斯风景一条街开发为具有浓郁俄罗斯风情与建筑风格的别墅区，日本帝国殖民当局将现今日本风情一条街开发成为日本建筑风格的高档别墅区。解放后，由于政治与经济原因，大连市在没有开发建设别墅。俄罗斯、日本风情一条街其实是市政府为了保存这些建筑风格别墅而进行改建、翻修工程。从一定意义上说，这些别墅不是重建。真正意义上的，地道的纯美式乡间别墅大连还没有出现过，尤其是建筑风格独特、气势恢弘、透着古典美的维多利亚别墅，会大大吸引购买者的眼球。

大连不仅是一个殖民城，也是一个移民城。城市百年开发史上先后出现过4次移民潮。尤其是己经出现的第4次移民潮，将大大促进城市别墅花园房地产项目的开发。大连即将迎来别墅大开发的高潮。

大连历史上的第一次移民潮出现在清朝乾隆年间至大连解放初期，既终止于1958年城市控制盲流止。是为逃荒型移民潮，主要是山东既华东流民，背井离乡闯关东，其中大部份流落到北大荒，一部分留在大连，成为城市的工人。其中旅顺的4810厂，洋务运动兴建的北洋水师船坞厂的工人是我国第一代的产业工人。

大连的第二次移民潮兴起于20世纪80年代末，东三省吉林、黑龙江的第一代企业、矿山承包经营者、倒粮、倒油、倒边贸、倒煤、倒钢、倒木材富裕起来的人，来到大连二次创业，是为创业型移民潮。他们经过几年创业，成为大连民营企业家群中的骨干者。也是大连第一批的中产阶层的一分子。他们的住宅经过商住公寓、城市花园、城市别墅等三个阶段的升级换代，即将进入乡间别墅消费阶段。很可能是第三居所、第四居所的概念。

大连的第三次移民潮兴起于20世纪90年末期，海外学成学子为首的创新型移民潮，或者叫海归派移民潮。他们是一代完全西化的一代，他们对唐。豪斯、乡间别墅尤其是美式建筑风格特点浓郁的乡间别墅更是怀有认同感。

大连第四次移民潮刚刚兴起。她是大连成为联合国人居奖城市、全球环境500佳城市后兴起的移民潮。由于，这一移民潮与前几次有着本质的区别，他们的事业根基不在大连，这批事业成功者来大连是享受城市环境，是为享受型移民潮，或叫作投资型移民潮。对于那些既能度假休闲放松，又具有投资升值潜力的高档住宅既乡间别墅与产权式酒店项目有着浓厚的兴趣。他们的到来对于推动大连城市乡间别墅、度假村、产权式酒店以及高层住宅项目的开发，起到推波助澜的作用。

三、项目环境分析

项目地块环境条件

土地性质综述：

项目面积：8，1万平方米，其中道路用地与绿化面积：5，6万平方米。该项目落址内东西走向为城市规划路，西面面临风景秀丽的滨海旅游风景路。越过马路就是214医院。

地块周边景观：

周边自然景观：东面近景与远景极佳，山岚起伏，坡上为国有次生林，树种主要是青松，且联成一片，远看园区红砖青瓦别墅掩映在万顷松涛之中；西面靠近大连市极富国际盛名的滨海景观路，景观路南相连近在咫尺的付家庄海滨旅游风景区，北相连老虎滩海滨旅游度假区。越过马路就是著名的214医院；项目落址南面比邻付家庄海滨旅游风景区，北面与仲夏客舍接壤。

项目落址地原先是三寰集团地苹果园旧址，风水极佳。三面被青山环抱，背依宗山、祖山连绵，是一个极佳的乡间别墅项目选址。

环境卫生、社会治安状况：这里位于老虎滩和付家庄两个海滨旅游风景区之间，没有有害气体、水流等污染源，环境指数极佳。这里治安形势非常之好，由于周边环境封闭，小区封闭式管理，小区离嘈杂与闲杂人等密集的海滨浴场相差近千米，没有社会治安之忧。

地块周边的交通条件：本地块比邻滨海路景观路，市内多条公共交通干线通过，且设停车站台。交通条件十分便利。附近的岭前商业区、八一路商业区、新起屯商业区离小区仅有2——3站地，中学、小学、医院、银行、邮局、酒店等生活相关公共配套设施完备。

小区SWOT分析：

S（优势）

三通＋交通便利＋风景秀美＋完善生活配套＋临近付家庄海滨风景区

W（劣势）

小区虽然比邻海滨，但是小区内却看不到海。对于那些对大海有着特殊情感的东北内地人诱惑力显著减少。

价格高档，仅能局限于高尔夫群体，市场相对狭小。

0(机会点)

通过导入大连首座纯美式乡间别墅的市场概念和高雅的环艺景观设计来彰显小区环境景观优势，以圣。乔治湖拟补小区不临海滨的地理位置缺陷。

T(威胁)

直接市场对手：俄罗斯风顷一条街、日本风情一条街。俄罗斯风情一条街价位：9800元\平方米，以基本销售一空。日本风情一条街价位：1680美元\平方米，销售较为艰难。说明，别墅价位在1万元\平方米以下价位，可以被市场所接受。破解策略：高价位定价：2000美金\平方米，以价位说明维多利亚庄园品味盖过日本风情一条街，高开低走价格策略，成交价比照俄罗斯风情一条街价位。化解来自于直接竞争对手日本风情一条街的威胁。

四，项目的市场定位分析

1， 消费群体定位：

别墅是人类居住生活最高层次的商品，在人们心目中是无比尊贵与辉煌的，在住宅消费中它是最高级别的的消费，动则1000万元的一栋别墅，赛过汽车等一切高层次的消费。这就决定项目的消费群体是社会金字塔尖上的颠峰人士。据市场调研，维多利亚庄园别墅的基本消费群体为：

职业情况：东北大中型民营企业家、独资、合资企业老板、有黑色收入的政府官员、国有企业集团老总、专项生产经营经销公司及证卷、保险、高科技、汽车公司的总裁、欲在大连投资颐养天年的外商、外地人士、体育、文艺明星大腕。

地理上细分：主要是东北地域，黑龙江、吉林、内蒙古、辽宁人士，不排除北京、山东等地人士。

年龄分析：35——60之间，男性公民。

个人资产及收入：个人可动资产2000万元左右，年净收入100万元以上。

知识结构：有着海外游历经历，推崇美国、欧洲乡间别墅生活。

购房心理分析：投资置业与自住购买为主，不排除企业社交与带薪休假为目的的团体购买。

2， 东北地区的高尔夫俱乐部会员潜在消费者群体问卷调研结论

1）对置业别墅的居住城市选择意向：大连、青岛（威海、烟台）、哈尔滨

2）购买别墅业主身份预测：私企老板、外资老板、个体经商户、集团

3）购买别墅目的预测：休闲度假、商住两用、带薪休假

4）关心乡间别墅小区内外环境要素分析：有山、有海；购物交通便利；豪华舒宜精装修

5）居住要素优先考虑：物业管理服务水准、安全性私密性、人文、园林绿化景观、城市与价格、开发商实力、户型、套型、会馆配套

6）物业管理需求：安全保障、医疗保健、智能化网络、家政服务、车管服务、儿童服务、老人服务、购物方便

7）别墅配套需求：文化运动娱乐场所及设施、私家车库、私家花园、饮食购物场所、交际会友场所、高档会馆

8）园区休闲运动设施选择：游泳、健身健美、保龄球、网球、棋牌、壁球、羽毛球、篮球、足球、桌球、门球、高尔夫球

9）期望的乡间别墅生活：秀丽养生的自然环境、居家办公生活安全便利、智能化商住生活环境、利于社会交往公共交际商务往来条件

10）最为担心的问题：建筑质量、结构设计不合理、价格超出资金实力、物业管理不好、私密安全性无保障

3，消费群体消费心理与消费行为分析

   本项目定位的消费群体就住宅概念而言，已经超越了第一居所、第二居所甚至是第三居所的概念。他们投资购买维多利亚庄园的立足点应是：将现行居住质量提高到顶级状态；投资不动产；洗钱；社交公关交际需求；员工带薪休假。这类人士购买住房行为非常理智。他们带着心中理想家园的尺度审视着项目的每一个角落，稍有一点不近入人意就会放弃购买欲望。尤其是格外注重项目的品位与档次，是否有超人一等的“人上人”的优越感，购买过程中与居住期间的各项服务是否到位、安全……对于本土开发商所开发的此类项目尤其是格外挑剔，他们确信，境外的开发商所开发建设此类项目要比国内优越的多。

本项目锁定的消费群体均应在商场上比拼多年，有着成熟的生意场上的社交需求，他们在社会上其它任何的社交场所所举办的社交活动不仅已经厌倦了，也显示不出主人超凡脱俗的品味，而且，每年固定的交际费也在几百万甚至上千万元，因此有一个自己独有而固定的能显示主人特有品味的消费环境，是他们的需求。因此在购买别墅时，会十分注重别墅在这方面的配套服务设施和水平，如交通道路、停车泊位、会馆服务设施、服务水准、环境景观水准等。同时也对社区入主人员身份、档次、品味也十分留意，当然也希望通过社区结交新的朋友，扩大生意圈，促进事业成功。

4，项目规划、建设、市场销价及物业管理与消费者心理差距分析

本项目规划理念为：大连市首座纯美式维多利亚风格乡间别墅区，呈组团式的别墅群体，以欧式美国本土化的外立面别墅特色造型来表呈美式风情。项目还以美式园林景观与美式生活动线，包括设施、服务、人文风情等来贯穿整个入园业主生活的细部。这一观念在维多利亚庄园项目前期规划中项目构思不足，更多的以城市花园别墅的概念设计规划，没有融入更多的细部环节来深层次的表现美式乡间别墅区的风情。业主在入住或是经常接触项目一段时间后，就会因为没有更多的细部描绘而感到索然寡味，项目失去品味优势，很难继续立足市场，当还有一个新的魅力四射的相同类项目问世之后，就会另逐新欢。因此项目在后续规划、设计、施工中，要将整个小区的环境、景观、绿化、设备、设施等在一个美生式活风情的动线主题下来配置。强调原汁原味的美式风情、美式生活方式。

项目建设品质上，所涉及的结构、建材、配置、配套、施工质量、物业服务等各个环节，消费者均十分在意，这是消费者认为是否物有所值的第一道消费心理门槛。

工期：维多利亚庄园不是动迁回迁房，施工周期长短并不是主要关注点，而在与施工现场管理的利索度。消费者会通过他们所能见到的施工现场情况来判断施工质量与品质。因此，一个组团施工完成以后，环境景观配套就毫不犹豫地及时跟进，加以完善。不能给现场看房消费者整体一个大施工建设工地地感觉。因此特别注重施工现场调配，避免重点交叉干扰。

坡度：坡地建设乡间别墅给人以错落有致之感，是项目地独特优势。但是，如果规划不好，由于人的视力视觉差原因，会给人以拥挤不堪的感觉，尤其是在项目外的主马路及主要路口处，要给人及错落有致又园区通透之感。栋栋别墅之间以三重绿地景观规划私密空间与通透空间。草皮、灌木、高大乔木三重组合。园区与周边绿地森林融为一体，用绿色来缓解园区坡度，切忌在公路、挡土墙上规划成为悬崖峭壁、鸽崖景观造型，使坡度越发陡峭。

价格定位：不可能是物美价廉的概念，但是，一定要给人以物有所值之感。

物业管理：据分析即便是6——8元\平方米，也根本不够园区物业管理开支，开发商要将房地产销售的利润逐年补贴到小区物业管理中来，若干年后，开发利润就会全部补贴进去。因此，物业管理应当于白宫会馆经营、迷你高尔夫球场经营困起来。用经营收入贴补物业管理亏空。最好将开发商留给物业管理公司的几百万资金，投资建设生态绿色农庄项目。开发式补贴物业管理亏损。

五， 维多利亚庄园概念导入 ：

大连市首座纯美式维多利亚建筑风格山景、海景、园林式度假、休闲乡间别墅；

维多利亚庄园白宫会馆 地中海俱乐部 迷你高尔夫俱乐部 中外籍国际交际圈新组合；

英国贵族庄园田园休闲生活与美国现代度假乡间别墅生活完美体验；

英国贵族庄园大管家式物业服务、八重王室城堡般保安体系。

维多利亚庄园建筑风格——美国维多利亚式（安妮女皇式：Quee  Anne）

世界乡间别墅的起源及其发展：

世界园林式度假休闲乡间别墅历史，可以追溯到2500年前的古罗马帝国时代。它是一种位于乡间的别墅庄园。即可供人居住，又可供业主休闲、度假之用。法国贵族的乡间官邸于凡尔赛宫就属于此类建筑。由于欧洲的很多国家，尤其是北欧高纬度国家，终年缺少阳光，欧洲人很早就有了崇尚享受和回归大自然的人文思想和观念。因此，欧洲人要早于世界其它洲而产生乡间度假、休闲的传统与历史。

欧洲第一个乡间别墅庄园诞生于公元前500年希腊的温泉、矿泉圣地。公元16世纪，在比利时的斯巴（SPA）小镇傍矿泉浴胜地出现了乡间休闲疗养别墅群落，此峰很快风行全欧洲。到了17、18世纪的英国及欧洲的许多矿泉疗养胜地出现了许多与水有关系的度假休闲乡间别墅。美国乡间度假休闲别墅最早出现于距纽约大约100英里的卡茨基山脉。每逢周末、节假日，人们蜂拥至这些乡间私人别墅和乡间俱乐部内度假休闲、玩乐。品尝各式葡萄美酒、法式大餐、欣赏法国红磨坊歌舞表演、参加各式体育休闲活动——高尔夫球、网球、门球、骑马、游艇、狩猎、捕钓、采摘，过着悠然舒宜的田园度假生活。如今，乡间度假休闲别墅已经成为世界富人的世纪潮。在美国夏威夷、佛罗里达、拉斯维加斯、中美洲的加勒比海地区、澳洲的黄金海岸、地中海沿岸都是世界上当代最为著名的度假休闲旅游疗养胜地。

维多利亚庄园乡间别墅的种类与建筑风格：

乡间度假别墅不同于城市的公寓住宅（Apartment），在美国称之为独立住宅(SingIe House)。按照地域和功能划分，度假休闲别墅分为两大类：海滨型、湖泊型、山地型、温泉型、乡村型。位于海滨的度假休闲别墅，其主要是享受3S，及SUN(阳光)、Sand （沙滩）、Sea（海水）。山地型和乡间型主要位于山间、林间等环境优美的风景区内。这里远离城市的喧嚣与污染，空气清新，富含氧离子的乡间。维多利亚庄园坐落于大连市公认的秀美的付家庄海滨浴场风景区内，这里依山傍海，风光秀丽，庄园内人工开挖5000平方米水面的圣。乔治湖。周边高档别墅群落掩映在青山翠柏之中，既能呼吸到清晨海浪潮汐沁人肺腑的清新空气，又可傍晚卧床聆听山鸟云雀的林中啼鸣。大连市最富盛名的滨海路风景旅游带与老虎滩风景区拱卫周边，是国际名城大连集海滨型、山地型和乡间型为一体的别墅庄园。在美国将乡间别墅分为三个层次：标准型、豪华型、庄园型。按照美国的标准，维多利亚庄园属于豪华型与庄园型。

维多利亚庄园每栋别墅完全按照美国人别墅居住标准划分为5大功能区：正式起居活动区：客厅、餐厅；非正式起居活动区：家庭活动室、书房兼会议室、厨房、文体活动室、花房；安静休息区：主卧室、卧室、浴室、衣橱间、儿童房间；生活服务区：汽车库、洗衣间、储藏间、杂物间、平台、阳台、地下室、阁楼、壁炉、烟筒；辅助区：门廊、门厅、楼梯。

维多利亚庄园名称的由来，完全安照国际通用惯例，既别墅样式按照流行年代——维多利亚时代的庄园建筑风格命名的。

美国是一个极富吸引力的移民国家，300年来，来自世界各地的移民将世界上各地域最好的别墅移植于美国加以创新于发展。形成了希腊复兴风格、乔治亚风格、草原风格、维多利亚风格等30余种风格的花园别墅。按照古典、当代两大系统分类：维多利亚庄园为美国古典花园别墅风格。按照古典花园别墅标准模式，维多利亚庄园为中世纪传统，其全盛流行年代为1880——1910年间。是由安妮女皇（Qurrn Anne）风格演化而来的。是由英国建筑师萧（ShaW）推广，加上当时美国铁路和印刷技术的发展，通过快捷的铁路与印刷媒体渠道，维多利亚建筑风格别墅，很快在美国流行。

维多利亚建筑风格它的空间组合与罗马风格一样极为复杂多变。维多利亚风格又可分为：古典风格、非对称殖民复兴风格、全盛安妮女皇风格等流派。它有四种基本形态：四坡顶与山墙相交；两个相交山墙顶；正立面山墙；城市住宅。其建筑特点为：不规则的陡峭屋顶、正立面有一主山墙、底层部分或全部有一层高非对称围廊、沿墙一侧或两侧分布、围廊由细巧的柱子支撑。

维多利亚庄园精选的17种维多利亚建筑风格别墅，是由开发商邀请别墅建筑专家在美国本土锐意考察，精心挑选后原汁原味照搬搬引进。可谓美国维多利亚别墅建筑风格之大成。那富有气派的门廊、华丽优美的山墙、千姿百态的坡屋顶、画龙点睛的屋顶窗、灵活多变的窗户。处处体现跳跃式的高雅、温馨、活泼、动感的田园气氛。给人以古朴、典雅、返朴归真之感。塑造了一种世外桃源、人间仙境的气息。入住维多利亚庄园使人放松、舒适、休闲、尊贵、归隐山林之情趣。尤其是维多利亚庄园造镇于付家庄海滨浴场风景区内，更使维多利亚庄园别墅建筑风格在这片富有灵气的风水宝地上无处不在张显着主人的尊煌与气派。

当习习的海风掠过维多利亚庄园上空的时候，千顷随风飘逸着大自然鲜活气息的绿意盎然的花海树丛的顶尖上，微露出庄园73栋富有生气的别墅五颜六色的屋顶，夕阳与晚霞的与会抹红庄园白色围栏，一群白鸽打着呼哨掠过圣乔治湖面、林间绿地；深沉的圣乔治湖水面上，金色的鲤鱼拍打湖面水波涟漪，庄园网球场、迷你高尔夫球场上果岭号旗随风摇逸，球场上时时发出情侣间、家人间会心的欢歌笑语，透露出现代生活的浓郁时尚气息；月色阑珊时分，维多利亚白宫会馆——地中海俱乐部歌舞升平、推杯换盏，盛大庄园业主生日派对鸡尾酒会正在隆重举办，透过白宫会馆窗棂向夜色中展开一幅秀美的乡间风情画卷。这一切，足令城市富人们平然心动！

美国维多利亚古典乡间别墅集群与美利坚原版环境艺术园林景观恢弘交响

8万平方米开阔基地超凡规划——感悟美利坚自然灵动山水豪情文化内涵

   维多利亚庄园园基落座于千顷山林之间，73栋乡间别墅每一栋都使人深刻感悟美利坚自然山水之内涵，8个组团乡间别墅集群，充分赋予美国人文文化之灵性。8个组团完全由美国的州花直接命名。玫瑰园、百合园、杜鹃园、木兰园、紫丁香园、郁金香园、紫罗兰园等分别采用美国的纽约州、新泽西州、伊利若斯州、西弗吉尼亚洲、新罕布什尔州、路易斯安那州、犹他州、华盛顿州的州花直接命名。

圣。乔治湖、白宫会馆、红杉大道、枫林漫步道、迷你高尔夫球场、跌水瀑布、听涛亭、曲水流觞……这些园林景观更是赋予自然山水于美国文化风情。使美国原汁原味的维多利亚乡间别墅风格，呈现出千种风情、万般妩媚、百花齐放的姿态。

维多利亚庄园园艺绿化创造一种回归自然、人间仙境、心旷神怡、陶冶情操、五彩缤纷的氛围。通过自然与人文环境景观交相、呼应，渲染一种意境、一种氛围，以求能动的陶冶情操，激起感情的波澜，用绿色美容乡间别墅。

草坪活动区：不仅强调集中式绿地的宏伟气势和规模，又以弯曲的小径和花木、乔木、灌木相互配合，引发人们强烈的绿视感觉。

观赏活动区：由现代雕塑和小广场、花架勾勒而成，是融观赏和活动于一体的半封闭区域。这里既可以观赏到空间曲线和自然绿地组合而成的景观，同时，又是维多利亚庄园入住业主们集散活动的中心。

休闲散步区：与草坪活动区、观赏活动区构成一种回归大自然，同时又超越现实的生活体验。石板路上散步谈心，品花赏草，放鸽遛狗。曲径通幽、瀑布湖泊、蓝天白云辉映其间，给人以诗情画意般乡间仙境效果。

园区无障碍设计。

迷你高尔夫球场：拥有高尔夫球场的别墅才是豪华顶级型别墅。在美国，乡间别墅都伴着高尔夫球场。美国是当今世界上的高尔夫球运动大国，世界高尔夫球运动规则，就是美国高尔夫球协会与英国圣。安德鲁斯——世界高尔夫球运动发祥地制作的。全美国共有近30000个高尔夫球场，据说，目前还在以每天一个高尔夫球场的速度发展着。按照一个国际标准18洞高尔夫球场发展1200名会员的数量计算，美国有3600万的高尔夫会员的市场空间，据资料显示，美国的高尔夫人口占全国人口数量的1\10。因此号称纯美式乡间别墅不可能没有高尔夫球场。迷你高尔夫球运动据说最早发祥于欧洲，由于在欧洲一般是情侣、夫妻以及好友宾朋喜爱休闲的运动，它又叫情侣或家庭高尔夫球运动。很显然娱乐它那是很浪漫时尚的。与国际标准高尔夫球场不同的是，迷你高尔夫球场只有推杆上果岭，球场是由若干个果岭组成的，果岭与果岭之间设计着若干个由小河溪水、荷兰风车、曲水流觞、飞瀑流水等景观构成的障碍物，球杆推球在这些景观间穿行，尤其是夏末秋初时节，会员们与情侣爱人、好友宾朋在清晨踏着果岭绒绒的水珠，在傍晚披着漫天的霞光，嬉戏在绿色的草坪上，充分体验迷你高尔夫球运动——这一当代最为时尚的贵族休闲运动带来的舒心与愉悦。

维多利亚庄园按照园区地理条件，在圣。乔治湖与松柏满坡的山岚绿地间近2万平方米的面积上，建有迷你高尔夫球运动场，凡是入主维多利亚庄园的业主均为金卡会员。使业主入住期间就可品尝到原汁原味的美国度假休闲生活品味。

英国贵族庄园田园诗般休闲生活与美利坚现代度假乡间生活的完美体验

在维多利亚庄园，还建有一座外观与美国总统住宅一模一样的建筑，它就是庄园的白宫会馆。它打造的是地中海俱乐部式的社区生活。

地中海俱乐部最初在地中海沿岸的西班牙阿尔库迪亚（Aicudia）小村建立。接着在瑞士的阿尔卑斯山脉的雷辛镇（Leysin）建立滑雪俱乐部。如今地中海俱乐部已在世界5大洲的几十个国家建立几百个俱乐部。它提倡还生活以自然，崇尚在大自然环境中放松、休闲、享受。在国外，这类生活的极至就是天体浴、天体漫步跑、自然环境中的裸体温泉浴……而在维多利亚庄园是通过各种休闲健身设施、迷你高尔夫球、户外网球、室内台球、乒乓球、保龄球、林间慢跑等体育休闲健身运动，来达到放松休息、健身强体；通过音乐歌舞、图书阅览等文化娱乐等社交活动达到愉悦身心、交流情感；通过正宗的富含营养的美式、法式绿色大餐、快餐，感受当代美国、法国的餐饮文化品位。

维多利亚庄园白宫会馆集绿色健康保健食品食疗中心、私家医生中心、斯巴水疗、理疗和美容美体中心、音乐娱乐文化中心、游戏休闲中心、康乐中心与身心健康塑造咨询中心等与一体。

绿色健康保健食品食疗中心：为入主维多利亚庄园的业主配备私家营养保健食疗专家，为每一位业主定身打造营养保健食品食谱，配备营养套餐。还专门为特殊的业主配备糖尿病、肥胖病、高血压、低血压、贫血征、心脑血管疾病患者的营养健康食疗方案。会馆餐厅由外籍专业人士亲自主理并提供美式、法式营养、绿色食品大餐。

私家医生中心：将疗养院的概念导入维多利亚庄园。白宫会馆设立业主专门私家医生中心，私家医生配备到户。与国内外名医院、名医建立网上医院，提供远程诊断咨询服务。小病不出户，一般病不出庄园，疑难杂症与世界名医、名医院及时沟通。通过网络，使业主无论在世界任何一个地方，只要拥有一部电脑随时就可接受私家医生的关照。提醒你及时用药、定期接受身体检查、随时接受你的健康保健医疗咨询。

斯巴水疗、理疗和美容美体中心：通过药浴、奶浴、水浴（温泉浴、海水浴、矿泉浴、啤酒浴、桑那浴、芬兰浴、花浴）按摩（泰式、港式、韩式）、足疗、美容美发等辅助人体健康塑造。

体育健身康乐中心和形体形象塑造中心：通过网球、保龄球、高尔夫球、台球、游泳、健身设施等以及健康配餐、有氧健身活动为业主塑造完美形体形象。

音乐娱乐文化中心：KTV、周末舞会、音乐歌舞表演、酒吧、陶吧、茶坊、咖啡屋、图书画廊，在文化氛围浓郁的环境中，品尝法式、美式大餐、喝法国干酒、欣赏异域风情歌舞表演、参加庄园社区舞会，达到愉悦身心、交友交情的目的。

游戏休闲中心：棋类、麻将、桥牌室，陶冶情操。

英格兰贵族庄园大管家式物业服务，王室城堡般保卫体系，确保入主者隐秘及安全性

当前，中国流行三种物业管理模式：

五星级国际酒店式物业管理模式：又称港式物业管理。这是中国房地产大潮初起之时流行的一种物业管理模式，即将5星级酒店式管理模式导入物业管理领域，通常在高层建筑住宅区、写字间、城市花园、商住公寓、产权式酒店、分时段销售产权式住宅及旅游房地产业领域采用。

ISO9000族国际标准质量认证物业管理模式：这是继5星级酒店式物业管理模式之后，在中国兴起的一种新型物业管理模式，一些早先聘请香港物业管理公司及高级职员的国内大牌房地产开发商，为肥水不流外人田，借开发楼盘声名雀起之时，自行申办管理自己开发的楼盘，并取得ISO9000族国际标准质量认证资格。成为房地产开发商市场销售的一大卖点。国内最为典型的是深圳万科的物业管理，他们的物业管理成为深圳万科的闪光亮点。它的最为典型物业管理理念：上午九点，小区露天游泳池里的水都能喝！

智能物业管理模式：其实，这只是一种物业管理理念，充其量仅是一种智能型物业管理方式。因为，在当今中国智能物业管理的硬件设施的安全性、智能型以及服务水准都达不到的情况下，智能只是一种宣传伎俩，一个美丽的传说。

上述三种物业管理模式，客观意义上说；是一种居住小区共性物业服务模式——既业主大门外式服务模式，除了为业主疏通下水道、换灯泡等，很少进入业主家庭，根本不切入业主的家庭生活。

英国贵族庄园大管家式物业管理服务模式其理念为：除了犯罪不做，只要业主需要什么都做！它不仅含盖前三种物业管理的所有硬、软件，主要强调针对业主及特殊需求群体推出的特殊物业服务管理举措。

所谓特殊物业服务及贴身式服务，贴近业主生活。如可以提供家庭投资理财服务、私人保健营养医生服务、私人秘书、外语翻译、私人摄影师（摄像师）、私人网站、私家保镖服务等。维多利亚庄园特别聘请香港戴德梁行为庄园物业管理总顾问。根据业主需求，精心推出专项特殊物业管理服务，以确保业主纯美式庄园生活质量与品味。

在个性物业管理服务上，维多利亚庄园提供：

国际商务服务：网络服务、代购车、船、飞机票，代办传真、复印、打字，发送邮件，协办签约仪式、法律顾问，国际贸易服务，工商税务服务等；

庭院绿化养护服务住业主每户均有200——500平方米的私家花园，为业主提供庭院绿化设计施工服务，浇水、绿化养护，种植剪草，喷药除虫，修剪施肥，租售花木服务；

礼仪服务：接送客人，家庭餐会侍应服务，各类家庭仪式服务，豪华轿车租赁，代购、代送、礼品、鲜花服务；

家居清洁服务：外墙清洁、洗车打腊、厨房清洁、洗衣服务、家私清洁护理、宠物护理；

家政服务：保姆、家教、护工、幼童看护、月嫂服务，订购商品、采购、订报、订奶、订餐服务，代收水电气费、家庭宴会厨师服务，强电类维修服务，家用电器、空调维修服务，给排水类服务，土木家装服务；

保安服务：推出8重保安举措。第一重：园区24小时全封闭保安管理，园区周边设红外线监视、夜视保安系统；第二重：专业保安队伍，对园区实行人员、车辆及物品的进出入登记管理；第三重：专业保安队伍对园区实行24小时巡逻、巡检，防偷、防盗、防火；第四重：小区内实行电子监控联网，第一时间处理业主报警；第五重：小区内设闭路电子视屏监控器及侦测警戒锁定系统；第六重：每户设可视对讲系统，并可以与园区保安部门实行可视对接；第七重：每户设遥控密码锁系统，业主可以根据需要随时更换执行密码；第八重：每户均设与物业管理网络联网的紧急呼叫系统。

维多利亚庄园交屋标准：

    所有别墅均采用蒂枇模网结构和框架结构。整体性能好，抗震安全系数高；内部构造新潮合理，外立面豪华、高雅、尊贵，全部工程均达到市优质量标准。

建筑外造型及装修标准：

外造型：全部采用原版美式风格。立面豪华、色彩高雅，古典风格立窗与现代风格的大窗相融，具有良好的采光效果。

屋面：进口橡皮瓦或文化石饰面，加上油性防水，双重防渗漏。

外墙面：采用进口高级外墙砖、石材，PVC扣板及涂料等多种形式装修，突显美式建筑艺术及风格，坚固、耐久性好。

私家花园：每户均有面积200——1000平方米不等的私家花园，开发商结合业主意见设计，建造不同园林风格及品味的私家花园。

室内标准：

层高：首层3，2米，二层3，0米；

入户门：设高级防火防盗门，主门设进口可视对讲装置；

分户门：预留1，2米x2，4米洞口；

窗户：采用优质高强度进口铝合金静电喷涂门窗。采用中空平开、推拉式及推升式，隔音、绝热效果好；

厅、室地面：采用素混凝土地面，方便装修；

厅、室墙面、天棚：刮大白、刷涂料；

厨房：一次性装修到位。配置全套合资橱柜，意大利进口厨具；

卫生间：一次性装修到位。配备全套台湾产合成洁具；

给排水：自来水为环网供水系统，水压稳定。市内供水管网一律采用先进的UPVC塑料管件，并暗埋墙内，防止水质二次污染。排水管为塑料管PVC；

电照：标准市级双供电系统，提供可靠电源。单户设计容量50KW，厅、室内安装灯座、高级电器开关、插座；

通讯：每户均设一处综合通讯住处插座。可以直接进入因特网，主卫预留通讯接口；

有线电视：客厅、主卧室设有线电视接口，宽带入网；

暖气：每户均配置清华同方品牌独立中央空调系统；

煤气：设IC卡煤气表，方便阅读；

中央式真空除尘系统：每户独设爱斯比家用中央真空除尘系统。管道暗设，只需插入软管即刻操作。简单方便、宁静安全，防止二次空气污染；

中央机械式通风系统：每户独设法国爱迪式中央空调机械式通风系统。可以根本上除去室内异味、水蒸气，享受大自然的新鲜空气，避免空调病，提高生活环境质量；

车位标准：每户单体乡间别墅设有地下或地上车位（单体车位或双体车位），另，小区内建有一处占地600平方米的地下公共停车场，采用磁卡出入，方便实用。

维多利亚庄园别墅室内装修建议——美式古典休闲风格以其独特的意象彰显高品味、高格调的家居生活

本例推荐的美式乡间别墅室内装饰风格以木皮染白装饰柔雅的米白色系为主调，适当点缀古典装饰元素。使室内锻造的铁艺花饰，洞石漆、假壁炉、电视柜与灯饰融入其间。强调家具的工艺美与光华盈溢的生活情趣。

玄关区与客厅间：以锻造铁双开门做弹性区隔。并在玄关处开圆型窗，装饰铁艺，以收纳户外自然景致，揭开乡间别墅优质生活的序幕。

室内楼梯：位于室内中间位置。美国橡木质地，以开放的设计墙加之空间开阔敞朗与采光明亮之利。

餐厅区：古典意涵，强调工艺与设计感与家具的美感。

露台区：局部以木质地板做为户外之延伸，并以横梁木架搭配透明耐力板，规划出户外休闲空间。即使是在下雨天，也可以到露台上透透气，欣赏园区山林景致。

盥洗室：质感由高贵的黑与纯洁的白结合蕴生。用高大与枝叶繁茂的绿色隔掩私密空间。

主卧室；优雅柔美的格调，以新古典语汇为饰，并规划为技能完善的舒适空间。

女孩房：以海洋的蓝色格调为主题，做简明利落的表现，达到个性化的新主张。

书房：简洁利落格调，功能为主人与处理商务之所。

入住维多利亚庄园相关政策与条件

大连市作为中国北方最具改革开放活力的国际性旅游开放城市，按照大连市政府有关规定：凡购买70万元以上产权房的业主，可申请办理一名入市户籍名额；凡购买80万元以上产权房，可申请办理二名入市户籍名额；一次性购买九十万元以上产权房，可申请办理三名入市户籍名额。

维多利亚庄园提供银行按揭额度为：提供6成30年的银行按揭。如果业主购买价值1000万元的豪华级别墅，首付400万元人民币，余款600万元可分为1——30年交付，银行按揭利息为：平均5，58％\年。

维多利亚庄园首推玫瑰园、郁金香园2个组团12栋乡间别墅，一次性交款优惠15％；凡购买1000万元\栋豪宅，送私家花园绿地、全套装修。每平方米售价为：2000元美金。购买其他类别乡间别墅，送卫生间一步到位装修及设备和厨房部分厨具。维多利亚庄园物业管理收取标准：4——6元\平方米，贴身式物业服务收费双方协商。